Penilaian (7)

PENDEKATAN PENDAPATAN

Konsep Dasar
v PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property)
v NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce”

Hubungan Antara Investasi Properti Dengan Penilaian
v Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut
v Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang
v Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
v Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

Metode Dalam Pendekatan Pendapatan
- GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
- INCOME CAPITALIZATION
- DISCOUNTED CASH FLOW
- LAND RESIDUAL TECHNIQUE

GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered”

INCOME CAPITALISATION METHOD
Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu
Dimana :
NOI = Net Operating Income Tahunan
i = Capitalization Rate

Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan.
Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).
Capitalization Rate merupakan tingkat balikan investasi yang wajar bagi investor. Tingkat balikan investasi yang wajar bagi seorang investor tentunya harus mampu meng-akomodir cost of capital di tambah dengan risk premium. Disamping itu dalam investasi property diperhitungkan adanya yield/capital appreciation.
Dengan demikian maka Capitalization Rate dapat dihitung dengan pendekatan formula :
CAPITALIZATION RATE = Risk Free Rate + Risk Premium

SYARAT PENGGUNAAN DIRECT CAPITALIZATION METHOD DALAM PENILAIAN PROPERTY
- Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya
- Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut

DISCOUNTED CASH FLOW METHOD
NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE)
V = SPVNOI + PV TV

NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL
NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES

PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG
PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value

DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU .
1
Discount Factor =
(1+i)t

Dimana :
i = discount rate
t = waktu

Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor.

Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).

KONSEP DASAR LAND RESIDUAL TECHNIQUE
v Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas) yang memiliki potensi untuk dikembangkan
v Digunakan apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding baik luas, peruntukan, lokasi dan karakteristik lainnya
v Dasar analisa :
v Planning/Masterplan Rencana Pengembangan Site
v Highest and Best Use of the Site

TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN DENGAN METODE “LAND RESIDUAL TECHNIQUES”
1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau highest & best use dari site
2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan
3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV)
4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC)
5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land
6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.

Catatan : - Teori penilaian ini merupakan dasar, dan masih banyak lagi teori lainnya

informasi ke bambang77001@yahoo.com mang_Udju@yahoo.com bambangbudianto@gmail.com