Penilaian (6)

PENDEKATAN BIAYA
v Menyangkut estimasi biaya reproduksi atau penggantian dari sebuah properti dikurangi penyusutan.
v Didasarkan pada rujukan bahwa pembeli yang memiliki informasi tidak akan membayar lebih dari biaya produksi properti pengganti dengan kegunaan yang sama dengan properti yang akan dijual.

Tahapan dalam Pendekatan Biaya
1) Estimasikan nilai lahan seolah-olah berupa lahan kosong dan bisa dimanfaatkan sebaik baiknya (HBU).
2) Estimasikan biaya reproduksi atau penggantian dari struktur pada tanggal efektif penaksiran.
3) Estimasikan nilai penyusutan.
4) Kurangi nilai penyusutan dari biaya reproduksi atau penggantian.
5) Tambahkan biaya reproduksi atau penggantian yang telah dikurangi penyusutan kepada nilai lahan.

Definisi Khusus
v Angka Penyusutan Buku
v Sebuah istilah akunting yang berarti jumlah dari modal yang dihapuskan dari catatan akuntansi. Penyusutan tidak diperoleh dari pasar.
v Umur Ekonomis
v Periode waktu ketika pengembangan pada real estate memberi kontribusi terhadap nilai properti.
v Sisa Umur
v Perkiraan periode ketika pengembangan berlanjut memberikan kontribusi terhadap nilai properti.
v Umur efektif
v Umur yang diindikasikan oleh keadaan struktur.
v Nilai kontribusi
v Suatu nilai dimana pengembangan memberikan kontribusi terhadap total nilai sebuah properti.

Penyusutan
v Penyusutan -
v Hilangnya nilai properti karena beragam sebab.
v Nilai penyusutan adalah hilangnya nilai properti akibat :
v Kerusakan fisik
v Gangguan fungsi
v Gangguan eksternal
v Selisih antara biaya reproduksi atau penggantian dari pengembangan dan nilai pasarnya

• Biaya Reproduksi-
Biaya konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari sebuah tiruan yang sama persis dan menggunakan material yang sama, standar konstruksi, desain, layout, dan kualitas pekerja.

• Biaya Penggantian-
Biaya yang diperlukan untuk konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari pengembangan yang memiliki kegunaan yang sama dengan pengembangan yang sedang dinilai tapi dibangun dengan material yang lebih modern dan sesuai dengan standar, desain dan layout.

Jenis Penyusutan
1. Kerusakan fisik -
Penurunan nilai yang disebabkan oleh kerusakan atau ketidaklengkapan kondisi sebagai akibat dari pemakaian.
– Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki
• Tindakan perawatan, yang diterapkan pada barang yang perlu diperbaiki pada tanggal penilaian efektif biasanya dihitung sebagai biaya mengembalikan barang tersebut kepada kondisi seperti semula.
• Dianggap dapat diperbaiki hanya jika biaya memperbaiki kondisi lebih kecil dari peningkatan nilai barang tersebut. Dengan kata lain perbaikan harus layak secara ekonomis.
– Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki baik secara teknis maupun ekonomis.
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki harus didasarkan pada biaya reproduksi atau penggantian dari keseluruhan struktur setelah biaya untuk memperbaiki komponen yang dapat diperbaiki dipisahkan.
2. Keusangan fungsional –
Efek buruk terhadap nilai yang merupakan akibat dari kerusakan dalam desain yang mengurangi kegunaannya. Disebabkan oleh perubahan waktu yang membuat beberapa aspek dari struktur material atau desain menjadi usang.
– Keusangan fungsi yang dapat diperbaiki
• Secara ekonomis harus layak untuk melakukan perbaikan. Supaya terhindar dari kekurangan maupun kelebihan.
– Keusangan fungsi yang tidak dapat diperbaiki
• Terjadi jika keusangan fungsi secara fisik maupun ekonomis tidak layak untuk diperbaiki. Misalnya pintu gudang yang terlalu kecil untuk perlengkapan pabrik modern.
Keusangan eksternal (ekonomis) merupakan efek buruk pada nilai yang berasal dari pengaruh luar properti. Efeknya terjadi pada lahan dan apa yang dibangun diatasnya. Biasanya tidak dapat diperbaiki.

Metoda Estimasi Nilai Penyusutan
1) Metoda langsung:
v Metoda BREAK DOWN – Estimasikan hilangnya nilai dengan tiga kategori penyusutan – Fisik, fungsional dan eksternal.
v Metoda AGE-LIFE – Mengukur hubungan antara umur efektif dan total umur. (umur efektif dikaikan dengan kegunaan, kondisi dan umur sisanya. Dapat lebih atau kurang daripada umur kronologis.) Jumlah nilai penyusutan adalah sebuah presentase dari RCN.
2) Metoda Tidak Langsung
Penggunaan penjualan pembanding dimana nilai RCN dari pengembangan pada tanggal efektif penaksiran dikurangi dengan nilai kontribusi pada tanggal yang sama sama dengan total penyusutan.

……………. Bersambung kependekatan pendapatan ………