Kamis, 05 Juni 2008
Senin, 07 April 2008
Penilaian (7)
PENDEKATAN PENDAPATANKonsep Dasar
v PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property)
v NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce”
Hubungan Antara Investasi Properti Dengan Penilaian
v Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut
v Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang
v Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
v Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation
Metode Dalam Pendekatan Pendapatan
- GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
- INCOME CAPITALIZATION
- DISCOUNTED CASH FLOW
- LAND RESIDUAL TECHNIQUE
GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered”
INCOME CAPITALISATION METHOD
Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu
Dimana :
NOI = Net Operating Income Tahunan
i = Capitalization Rate
Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan.
Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).
Capitalization Rate merupakan tingkat balikan investasi yang wajar bagi investor. Tingkat balikan investasi yang wajar bagi seorang investor tentunya harus mampu meng-akomodir cost of capital di tambah dengan risk premium. Disamping itu dalam investasi property diperhitungkan adanya yield/capital appreciation.
Dengan demikian maka Capitalization Rate dapat dihitung dengan pendekatan formula :
CAPITALIZATION RATE = Risk Free Rate + Risk Premium
SYARAT PENGGUNAAN DIRECT CAPITALIZATION METHOD DALAM PENILAIAN PROPERTY
- Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya
- Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut
DISCOUNTED CASH FLOW METHOD
NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE)
V = SPVNOI + PV TV
NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL
NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES
PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG
PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value
DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU .
1
Discount Factor =
(1+i)t
Dimana :
i = discount rate
t = waktu
Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor.
Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).
KONSEP DASAR LAND RESIDUAL TECHNIQUE
v Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas) yang memiliki potensi untuk dikembangkan
v Digunakan apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding baik luas, peruntukan, lokasi dan karakteristik lainnya
v Dasar analisa :
v Planning/Masterplan Rencana Pengembangan Site
v Highest and Best Use of the Site
TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN DENGAN METODE “LAND RESIDUAL TECHNIQUES”
1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau highest & best use dari site
2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan
3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV)
4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC)
5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land
6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.
Catatan : - Teori penilaian ini merupakan dasar, dan masih banyak lagi teori lainnya
informasi ke bambang77001@yahoo.com mang_Udju@yahoo.com bambangbudianto@gmail.com
Penilaian (6)
PENDEKATAN BIAYA
v Menyangkut estimasi biaya reproduksi atau penggantian dari sebuah properti dikurangi penyusutan.
v Didasarkan pada rujukan bahwa pembeli yang memiliki informasi tidak akan membayar lebih dari biaya produksi properti pengganti dengan kegunaan yang sama dengan properti yang akan dijual.
Tahapan dalam Pendekatan Biaya
1) Estimasikan nilai lahan seolah-olah berupa lahan kosong dan bisa dimanfaatkan sebaik baiknya (HBU).
2) Estimasikan biaya reproduksi atau penggantian dari struktur pada tanggal efektif penaksiran.
3) Estimasikan nilai penyusutan.
4) Kurangi nilai penyusutan dari biaya reproduksi atau penggantian.
5) Tambahkan biaya reproduksi atau penggantian yang telah dikurangi penyusutan kepada nilai lahan.
Definisi Khusus
v Angka Penyusutan Buku
v Sebuah istilah akunting yang berarti jumlah dari modal yang dihapuskan dari catatan akuntansi. Penyusutan tidak diperoleh dari pasar.
v Umur Ekonomis
v Periode waktu ketika pengembangan pada real estate memberi kontribusi terhadap nilai properti.
v Sisa Umur
v Perkiraan periode ketika pengembangan berlanjut memberikan kontribusi terhadap nilai properti.
v Umur efektif
v Umur yang diindikasikan oleh keadaan struktur.
v Nilai kontribusi
v Suatu nilai dimana pengembangan memberikan kontribusi terhadap total nilai sebuah properti.
Penyusutan
v Penyusutan -
v Hilangnya nilai properti karena beragam sebab.
v Nilai penyusutan adalah hilangnya nilai properti akibat :
v Kerusakan fisik
v Gangguan fungsi
v Gangguan eksternal
v Selisih antara biaya reproduksi atau penggantian dari pengembangan dan nilai pasarnya
• Biaya Reproduksi-
Biaya konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari sebuah tiruan yang sama persis dan menggunakan material yang sama, standar konstruksi, desain, layout, dan kualitas pekerja.
• Biaya Penggantian-
Biaya yang diperlukan untuk konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari pengembangan yang memiliki kegunaan yang sama dengan pengembangan yang sedang dinilai tapi dibangun dengan material yang lebih modern dan sesuai dengan standar, desain dan layout.
Jenis Penyusutan
1. Kerusakan fisik -
Penurunan nilai yang disebabkan oleh kerusakan atau ketidaklengkapan kondisi sebagai akibat dari pemakaian.
– Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki
• Tindakan perawatan, yang diterapkan pada barang yang perlu diperbaiki pada tanggal penilaian efektif biasanya dihitung sebagai biaya mengembalikan barang tersebut kepada kondisi seperti semula.
• Dianggap dapat diperbaiki hanya jika biaya memperbaiki kondisi lebih kecil dari peningkatan nilai barang tersebut. Dengan kata lain perbaikan harus layak secara ekonomis.
– Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki baik secara teknis maupun ekonomis.
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki harus didasarkan pada biaya reproduksi atau penggantian dari keseluruhan struktur setelah biaya untuk memperbaiki komponen yang dapat diperbaiki dipisahkan.
2. Keusangan fungsional –
Efek buruk terhadap nilai yang merupakan akibat dari kerusakan dalam desain yang mengurangi kegunaannya. Disebabkan oleh perubahan waktu yang membuat beberapa aspek dari struktur material atau desain menjadi usang.
– Keusangan fungsi yang dapat diperbaiki
• Secara ekonomis harus layak untuk melakukan perbaikan. Supaya terhindar dari kekurangan maupun kelebihan.
– Keusangan fungsi yang tidak dapat diperbaiki
• Terjadi jika keusangan fungsi secara fisik maupun ekonomis tidak layak untuk diperbaiki. Misalnya pintu gudang yang terlalu kecil untuk perlengkapan pabrik modern.
Keusangan eksternal (ekonomis) merupakan efek buruk pada nilai yang berasal dari pengaruh luar properti. Efeknya terjadi pada lahan dan apa yang dibangun diatasnya. Biasanya tidak dapat diperbaiki.
Metoda Estimasi Nilai Penyusutan
1) Metoda langsung:
v Metoda BREAK DOWN – Estimasikan hilangnya nilai dengan tiga kategori penyusutan – Fisik, fungsional dan eksternal.
v Metoda AGE-LIFE – Mengukur hubungan antara umur efektif dan total umur. (umur efektif dikaikan dengan kegunaan, kondisi dan umur sisanya. Dapat lebih atau kurang daripada umur kronologis.) Jumlah nilai penyusutan adalah sebuah presentase dari RCN.
2) Metoda Tidak Langsung
Penggunaan penjualan pembanding dimana nilai RCN dari pengembangan pada tanggal efektif penaksiran dikurangi dengan nilai kontribusi pada tanggal yang sama sama dengan total penyusutan.
……………. Bersambung kependekatan pendapatan ………
v Menyangkut estimasi biaya reproduksi atau penggantian dari sebuah properti dikurangi penyusutan.
v Didasarkan pada rujukan bahwa pembeli yang memiliki informasi tidak akan membayar lebih dari biaya produksi properti pengganti dengan kegunaan yang sama dengan properti yang akan dijual.
Tahapan dalam Pendekatan Biaya
1) Estimasikan nilai lahan seolah-olah berupa lahan kosong dan bisa dimanfaatkan sebaik baiknya (HBU).
2) Estimasikan biaya reproduksi atau penggantian dari struktur pada tanggal efektif penaksiran.
3) Estimasikan nilai penyusutan.
4) Kurangi nilai penyusutan dari biaya reproduksi atau penggantian.
5) Tambahkan biaya reproduksi atau penggantian yang telah dikurangi penyusutan kepada nilai lahan.
Definisi Khusus
v Angka Penyusutan Buku
v Sebuah istilah akunting yang berarti jumlah dari modal yang dihapuskan dari catatan akuntansi. Penyusutan tidak diperoleh dari pasar.
v Umur Ekonomis
v Periode waktu ketika pengembangan pada real estate memberi kontribusi terhadap nilai properti.
v Sisa Umur
v Perkiraan periode ketika pengembangan berlanjut memberikan kontribusi terhadap nilai properti.
v Umur efektif
v Umur yang diindikasikan oleh keadaan struktur.
v Nilai kontribusi
v Suatu nilai dimana pengembangan memberikan kontribusi terhadap total nilai sebuah properti.
Penyusutan
v Penyusutan -
v Hilangnya nilai properti karena beragam sebab.
v Nilai penyusutan adalah hilangnya nilai properti akibat :
v Kerusakan fisik
v Gangguan fungsi
v Gangguan eksternal
v Selisih antara biaya reproduksi atau penggantian dari pengembangan dan nilai pasarnya
• Biaya Reproduksi-
Biaya konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari sebuah tiruan yang sama persis dan menggunakan material yang sama, standar konstruksi, desain, layout, dan kualitas pekerja.
• Biaya Penggantian-
Biaya yang diperlukan untuk konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari pengembangan yang memiliki kegunaan yang sama dengan pengembangan yang sedang dinilai tapi dibangun dengan material yang lebih modern dan sesuai dengan standar, desain dan layout.
Jenis Penyusutan
1. Kerusakan fisik -
Penurunan nilai yang disebabkan oleh kerusakan atau ketidaklengkapan kondisi sebagai akibat dari pemakaian.
– Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki
• Tindakan perawatan, yang diterapkan pada barang yang perlu diperbaiki pada tanggal penilaian efektif biasanya dihitung sebagai biaya mengembalikan barang tersebut kepada kondisi seperti semula.
• Dianggap dapat diperbaiki hanya jika biaya memperbaiki kondisi lebih kecil dari peningkatan nilai barang tersebut. Dengan kata lain perbaikan harus layak secara ekonomis.
– Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki baik secara teknis maupun ekonomis.
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki harus didasarkan pada biaya reproduksi atau penggantian dari keseluruhan struktur setelah biaya untuk memperbaiki komponen yang dapat diperbaiki dipisahkan.
2. Keusangan fungsional –
Efek buruk terhadap nilai yang merupakan akibat dari kerusakan dalam desain yang mengurangi kegunaannya. Disebabkan oleh perubahan waktu yang membuat beberapa aspek dari struktur material atau desain menjadi usang.
– Keusangan fungsi yang dapat diperbaiki
• Secara ekonomis harus layak untuk melakukan perbaikan. Supaya terhindar dari kekurangan maupun kelebihan.
– Keusangan fungsi yang tidak dapat diperbaiki
• Terjadi jika keusangan fungsi secara fisik maupun ekonomis tidak layak untuk diperbaiki. Misalnya pintu gudang yang terlalu kecil untuk perlengkapan pabrik modern.
Keusangan eksternal (ekonomis) merupakan efek buruk pada nilai yang berasal dari pengaruh luar properti. Efeknya terjadi pada lahan dan apa yang dibangun diatasnya. Biasanya tidak dapat diperbaiki.
Metoda Estimasi Nilai Penyusutan
1) Metoda langsung:
v Metoda BREAK DOWN – Estimasikan hilangnya nilai dengan tiga kategori penyusutan – Fisik, fungsional dan eksternal.
v Metoda AGE-LIFE – Mengukur hubungan antara umur efektif dan total umur. (umur efektif dikaikan dengan kegunaan, kondisi dan umur sisanya. Dapat lebih atau kurang daripada umur kronologis.) Jumlah nilai penyusutan adalah sebuah presentase dari RCN.
2) Metoda Tidak Langsung
Penggunaan penjualan pembanding dimana nilai RCN dari pengembangan pada tanggal efektif penaksiran dikurangi dengan nilai kontribusi pada tanggal yang sama sama dengan total penyusutan.
……………. Bersambung kependekatan pendapatan ………
Penilaian (5)
PENDEKATAN DATA PASAR (PERBANDINGAN
Pendahuluan
v Perbandingan adalah dasar bagi SELURUH penilaian
v Perbandingan mensyaratkan penyesuaian
v Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai HARUS diketahui
v Umumnya pembeli HARUS diketahui
Beberapa Metoda Perbandingan
v Overall Adjustment
v Percentage Adjustment
v Subjective Weighting
v Cost Adjustment
v Paired Comparison
v Quality Rating
v Regression Analysis
v Various Variations
Prosedur
Lakukan riset pasar untuk mendapatkan informasi atas transaksi penjualan, listing, dan tawaran untuk membeli atau menjual properti yang setara dalam hal karakteristiknya seperti jenis properti, tanggal jual, ukuran, lokasi dan produktivitas.
Teliti informasi yang ada dengan mengkonfirmasi bahwa data yang didapatkan adalah akurat dan bahwa transaksi yang terrekam mencerminkan keadaan pasar yang sesungguhnya. Verifikasi ini terkadang dapat juga memberi tambahan informasi tentang pasar.
Pilih unit perbandingan yang relevan (misal rupiah per m, rupiah per m2) dan kembangkan analisis perbandingan yang komparatif untuk tiap unit.
Bandingkan penjualan properti pembanding dengan subyek properti menggunakan elemen perbandingan dan sesuaikan harga penjualan yang disesuaikan untuk tiap perbandingan ke subyek properti yang sesuai hilangkan saja
Rekonsilasikan nilai yang berbeda dari perbandingan analisis ke sebuah nilai indikasi atau nilai yang tersusun. Untuk persiapan sebelum dan selama inspeksi.
Kondisi Pasar
Kondisi pasar berubah seiring waktu.
Harga pasar dapat tetap stabil, menurun atau naik antara waktu perbandingan penjualan dan saat sekarang.
Perubahan tingkat harga biasanya dinyatakan dalam persentase perubahan selama selang waktu tertentu- bulan, tahun, dll.
Rate-nya dapat mencerminkan perubahan secara gabungan, rata-rata perubahan atau perubahan agregat per periode.
Penyesuaian waktu menggabungkan dua faktor:
1) perubahan dalam keinginan memiliki properti.
2) perubahan daya beli, inflasi atau deflasi.
Lokasi
Pada saat properti berada dalam wilayah yang relatif sama, lokasi biasanya tidak memiliki dampak berarti terhadap nilainya.
Kedekatan ke kota, lokasi jalan, dan jarak ke sumber pasokan bahan dapat mempengaruhi nilai lokasi.
Lokasi adalah sebuah faktor dalam metode determinasi highest and best use.
Unsur-unsur Perbandingan
Karakteristik properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estate cenderung bervariasi.
Sembilan unsur dasar perbandingan:
1) hak properti yang dinyatakan
2) masalah pembiayaan
3) kondisi penjualan
4) kondisi pasar
5) lokasi
6) karakteristik fisik
7) karakteristik ekonomi
8) manfaat
9) komponen lain
…………… bersambung ke pendekatan biaya ……..
Pendahuluan
v Perbandingan adalah dasar bagi SELURUH penilaian
v Perbandingan mensyaratkan penyesuaian
v Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai HARUS diketahui
v Umumnya pembeli HARUS diketahui
Beberapa Metoda Perbandingan
v Overall Adjustment
v Percentage Adjustment
v Subjective Weighting
v Cost Adjustment
v Paired Comparison
v Quality Rating
v Regression Analysis
v Various Variations
Prosedur
Lakukan riset pasar untuk mendapatkan informasi atas transaksi penjualan, listing, dan tawaran untuk membeli atau menjual properti yang setara dalam hal karakteristiknya seperti jenis properti, tanggal jual, ukuran, lokasi dan produktivitas.
Teliti informasi yang ada dengan mengkonfirmasi bahwa data yang didapatkan adalah akurat dan bahwa transaksi yang terrekam mencerminkan keadaan pasar yang sesungguhnya. Verifikasi ini terkadang dapat juga memberi tambahan informasi tentang pasar.
Pilih unit perbandingan yang relevan (misal rupiah per m, rupiah per m2) dan kembangkan analisis perbandingan yang komparatif untuk tiap unit.
Bandingkan penjualan properti pembanding dengan subyek properti menggunakan elemen perbandingan dan sesuaikan harga penjualan yang disesuaikan untuk tiap perbandingan ke subyek properti yang sesuai hilangkan saja
Rekonsilasikan nilai yang berbeda dari perbandingan analisis ke sebuah nilai indikasi atau nilai yang tersusun. Untuk persiapan sebelum dan selama inspeksi.
Kondisi Pasar
Kondisi pasar berubah seiring waktu.
Harga pasar dapat tetap stabil, menurun atau naik antara waktu perbandingan penjualan dan saat sekarang.
Perubahan tingkat harga biasanya dinyatakan dalam persentase perubahan selama selang waktu tertentu- bulan, tahun, dll.
Rate-nya dapat mencerminkan perubahan secara gabungan, rata-rata perubahan atau perubahan agregat per periode.
Penyesuaian waktu menggabungkan dua faktor:
1) perubahan dalam keinginan memiliki properti.
2) perubahan daya beli, inflasi atau deflasi.
Lokasi
Pada saat properti berada dalam wilayah yang relatif sama, lokasi biasanya tidak memiliki dampak berarti terhadap nilainya.
Kedekatan ke kota, lokasi jalan, dan jarak ke sumber pasokan bahan dapat mempengaruhi nilai lokasi.
Lokasi adalah sebuah faktor dalam metode determinasi highest and best use.
Unsur-unsur Perbandingan
Karakteristik properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estate cenderung bervariasi.
Sembilan unsur dasar perbandingan:
1) hak properti yang dinyatakan
2) masalah pembiayaan
3) kondisi penjualan
4) kondisi pasar
5) lokasi
6) karakteristik fisik
7) karakteristik ekonomi
8) manfaat
9) komponen lain
…………… bersambung ke pendekatan biaya ……..
Penilaian (4)
V. IDENTIFIKASI & PENGUMPULAN DATA
Pentingnya Identifikasi dan Pengumpulan Data
• Salah satu aspek penting proses penilaian
• Pemilihan teknik penilaian yang sesuai
• Pencatatan data yang sistematis
Tujuan
v Mengidentifikasi data dan informasi yang relevan
v Mengidentifikasi sumber data dan informasi
Definisi
v Informasi – Pengetahuan dari investigasi, studi dan penugasan
v Data – Fakta yang digunakan sebagai dasar diskusi dan pengambilan keputusan
Penggunaan Data dan Informasi Real Estate
v Penilaian
v Konsultasi
v Kegiatan broker
v Kegiatan pembiayaan
v Pengambangan
v Manajemen properti
v Investasi
Sumber Informasi Real Estate
v Pesaing
v Pasar
v Demografi
v Ramalan Ekonomi
v Biaya/Pengeluaran
v Keuntungan
v Hukum & Perundang-undangan
v Informasi Pemerintah
Masalah yang Terkait Informasi Real Estate
v Info terlalu sedikit
v Info terlalu banyak
v Terlalu banyak “hits”
v Solusi:
v Definisikan masalah secara gamblang
v Identifikasi informasi yang diperlukan secara jelas
v Pelajari metode untuk mengungkap sumber informasi
Keuntungan Mengumpulkan Data dan Informasi
v Peningkatan pengetahuan
v Kepuasan dan kepercayaan diri
v Komunikasi secara cerdas
v Efisiensi pengetahuan
v Riset yang benar
v Persiapan laporan yang baik
v Kemampuan untuk memberi advise kepada klien
v Hindari kesalahan dan “terlewat”
v Segi kompetitif
Bagaimana Mengumpulkannya?
v Baca dengan prioritas
v Prioritas Media – cetak vs. elektronik
v Perjalanan
v Pengumpulan dan penyimpanan data
v Wawancara
v Mempelajari peta
Lembaga Sumber Data
v Badan Pertanahan Nasional
v Biro Pusat Statistik
v Otoritas lokal
v Kantor perencanaan dan tata ruang wilayah
v Departemen lain
v Depperindag
v Depnaker
v Dept. Sumber Daya Alam
v Dept. Pertanian
v Dll.
Jenis Data Real Estate
v Tanah dan pengembangannya
v Transaksi penjualan
v Jenis khusus properti
v Data perihal persewaan/penghunian
v Perpajakan
v Biaya konstruksi
v Demografi
v Ekonomi lokal
v Sewa/hunian
v Survei Investor
v Penjualan lahan
v Penjualan meningkat
VI. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan : Market Approach, Cost Approach, Income Approach, Land Development Approach.
METODE
KONDISI
1. Market Comparison Method
Digunakan untuk semua tipe properti apabila data pembanding di sekitar properti tersebut dapat diperoleh
2. Discounted Cash Flow Method
Dipakai untuk properti komersial (income producing property)
3. Depreciated Replacement Cost Method.
Dipakai apabila 2 metode di atas (Market Comparison Method and Discounted Cash Flow Method) tidak dapat dipergunakan
4. Land Residual Method
Dipakai untuk menilai tanah kosong yang punya potensi untuk dikembangkan, dan tidak ada data pembandingnya.
….sambung kependekatan data pasar ……
Pentingnya Identifikasi dan Pengumpulan Data
• Salah satu aspek penting proses penilaian
• Pemilihan teknik penilaian yang sesuai
• Pencatatan data yang sistematis
Tujuan
v Mengidentifikasi data dan informasi yang relevan
v Mengidentifikasi sumber data dan informasi
Definisi
v Informasi – Pengetahuan dari investigasi, studi dan penugasan
v Data – Fakta yang digunakan sebagai dasar diskusi dan pengambilan keputusan
Penggunaan Data dan Informasi Real Estate
v Penilaian
v Konsultasi
v Kegiatan broker
v Kegiatan pembiayaan
v Pengambangan
v Manajemen properti
v Investasi
Sumber Informasi Real Estate
v Pesaing
v Pasar
v Demografi
v Ramalan Ekonomi
v Biaya/Pengeluaran
v Keuntungan
v Hukum & Perundang-undangan
v Informasi Pemerintah
Masalah yang Terkait Informasi Real Estate
v Info terlalu sedikit
v Info terlalu banyak
v Terlalu banyak “hits”
v Solusi:
v Definisikan masalah secara gamblang
v Identifikasi informasi yang diperlukan secara jelas
v Pelajari metode untuk mengungkap sumber informasi
Keuntungan Mengumpulkan Data dan Informasi
v Peningkatan pengetahuan
v Kepuasan dan kepercayaan diri
v Komunikasi secara cerdas
v Efisiensi pengetahuan
v Riset yang benar
v Persiapan laporan yang baik
v Kemampuan untuk memberi advise kepada klien
v Hindari kesalahan dan “terlewat”
v Segi kompetitif
Bagaimana Mengumpulkannya?
v Baca dengan prioritas
v Prioritas Media – cetak vs. elektronik
v Perjalanan
v Pengumpulan dan penyimpanan data
v Wawancara
v Mempelajari peta
Lembaga Sumber Data
v Badan Pertanahan Nasional
v Biro Pusat Statistik
v Otoritas lokal
v Kantor perencanaan dan tata ruang wilayah
v Departemen lain
v Depperindag
v Depnaker
v Dept. Sumber Daya Alam
v Dept. Pertanian
v Dll.
Jenis Data Real Estate
v Tanah dan pengembangannya
v Transaksi penjualan
v Jenis khusus properti
v Data perihal persewaan/penghunian
v Perpajakan
v Biaya konstruksi
v Demografi
v Ekonomi lokal
v Sewa/hunian
v Survei Investor
v Penjualan lahan
v Penjualan meningkat
VI. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan : Market Approach, Cost Approach, Income Approach, Land Development Approach.
METODE
KONDISI
1. Market Comparison Method
Digunakan untuk semua tipe properti apabila data pembanding di sekitar properti tersebut dapat diperoleh
2. Discounted Cash Flow Method
Dipakai untuk properti komersial (income producing property)
3. Depreciated Replacement Cost Method.
Dipakai apabila 2 metode di atas (Market Comparison Method and Discounted Cash Flow Method) tidak dapat dipergunakan
4. Land Residual Method
Dipakai untuk menilai tanah kosong yang punya potensi untuk dikembangkan, dan tidak ada data pembandingnya.
….sambung kependekatan data pasar ……
Penilaian (3)
Prinsip prinsip penilaian
1. Antisipasi dan perubahan
“Antisipasi”:
Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan.
Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.
“Perubahan”:
Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang mempengaruhi nilai properti.
Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan. Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.
2. Penawaran dan permintaan
“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang tersedia
“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewa barang dan jasa.
Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga.
Relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli efektif.
3. Substitusi dan keseimbangan
“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang terendah akan paling menarik permintaan pasar.
Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain yang dianggap sama.
“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam keadaan ekuilibrium.
Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua faktor produksi di titik ekuilibrium , yaitu ketika biaya marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah input produksi.
4. Eksternalitas
“Eksternalitas”: faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai. Eksternalitas seperti lingkungan sekitar memiliki efek terhadap nilai.
5. Opportunity Cost
Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.
Investor akan mencari untuk memilih investasi yang memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan tingkat resiko yang terendah.
Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan keuntungan tetapi meminimalkan resiko.
Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap pendekatan pendapatan.
6. Kontribusi
Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai properti secara keseluruhan, atau jumlah yang ketidakberadaannya akan mengurangi nilai secara keseluruhan.
Terkait dengan pendekatan biaya.
7. Produktivitas Berlebih
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya.
Faktor Produksi:
Lahan
Tenaga Kerja
Kapital
Manajemen
Terkait dengan pendekatan pendapatan.
8. Kesesuaian
Nilai properti diciptakan dan dipertahankan ketika karakteristik dari properti cocok dengan permintaan pasar.
Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai dengan karakteristik dasar properti.
9. Highest & Best Use
Pemanfaatan secara benar lahan maupun properti di atasnya, yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, dan secara keuangan memungkinkan akan menghasilkan nilai yang tertinggi. Itu adalah konsep dasar penaksiran real estate
……….. bersambung ke identifikasi dan pengumpulan data ……….
Minggu, 06 April 2008
Penilaian (2)
Standar Penilaian Indonesia
1. SPI 2002 dibuat sebagai jawaban terhadap tuntutan dan kritikan dari semua pihak untuk meningkatkan kualitas profesionalisme Penilai di Indonesia dalam menghadapi tantangan dan perkembangan dalam era globalisasi dan otonomi daerah
2. Acuan minimum (benchmark) adalah International Valuation Standards edisi tahun 1997 dan sedikit IVS 2000
3. Memposisikan dirinya sebagai negara yang memiliki standar penilaian bertaraf internasional (internationally recognised standard) guna membekali Penilai Indonesia dalam mensetarakan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia
4. Diharapkan pada penerbitan edisi berikutnya setelah SPI 2002 (edisi ketiga) sudah mengacu pada buku IVSC 2003 atau buku IVSC edisi yang terakhir
5. Memiliki sifat wajib/mandatory untuk semua bagiannya, yang ditetapkan oleh Asosiasi Penilai Indonesia yang diakui oleh pemerintah dalam keputusan Menteri dari departemen yang terkait
6. SPI 2002 telah ditetapkan pada tanggal 18 Juni 2002 dan efektif berlaku pada tanggal 1 Desember 2002.
Tujuan standar penilaian Indonesia
Mendorong Penilai secara hati-hati menentukan dan memahami kebutuhan Pemberi Tugas
Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten serta pemilihan dasar penilaian yg tepat
Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi profesional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
Memastikan bahwa laporan penilaian tidak mendua dan bersifat komprehensif, serta mudah dimengerti
Memastikan bahwa referensi yang terkandung dalam laporan mengandung informasi yg jelas,akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan
Memberikan guidance mengenai mekanisme praktek penilaian, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan
Tujuan dan proses penilaian
Tujuan penilaian
Studi kelayakan
Aplikasi untuk bidang keuangan
Penetapan pajak atas properti
Transaksi properti
Laporan keuangan
Prospektus investasi
Proses likuidasi
Kompensasi pengambil-alihan
Sengketa hukum atas properti
Asuransi
Kegiatan penilaian
1. Pengumpulan data yang relevan.
2. Pengamatan terhadap properti tersebut dan properti lain yang setara dan lingkungan sekitarnya.
3. Pengorganisasian dan analisa data untuk dapat menghasilkan opini yang tepat atas property
Proses penilaian
Proses penilaian adalah sebuah prosedur sistematis yang digunakan untuk menjawab pertanyaan klien tentang nilai properti yang sebenarnya.
Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasi masalah penilaian dan diakhiri dengan laporan penilaian.
Proses penilaian
1. Perumusan masalah
2. Lingkup kerja
3. Pengumpulan data / deskripsi properti
4. Analisa data
5. Opini tentang nilai tanah
6. Aplikasi untuk melakukan pendekatan kepada nilai
7. Rekonsiliasi semua indikasi nilai / opini akhir tentang nilai
8. Laporan tentang nilai yang telah didefinisikan
1.Perumusan masalah
Identifikasi Client
Penetapan penggunaan penilaian
Hal-hal yang biasanya dicari informasinya oleh client dari laporan yang dibuat :
Harga jual maupun beli
Jumlah pinjaman
Dasar penetapan pajak
Tujuan penilaian (termasuk definisi nilai)
Untuk estimasi beberapa jenis nilai : nilai pasar, nilai selain nilai pasar
Identifikasi tanggal penetapan nilai
Harus ditetapkan karena karakteristik pasar yang sewaktu-waktu dapat berubah
Identifikasi karakteristik properti
Lokasi dan atribut fisik
Daya tarik properti
Asumsi dan kondisi yang membatasi
2.Lingkup kerja
Tetapkan mana yang telah dilakukan dan mana yang belum
Jumlah dan jenis informasi yang diteliti
Analisa yang diterapkan
Ditentukan oleh penilai/analis sesuai dengan keinginan client dan karakteristik permasalahan
Pengungkapan berbagai temuan sesuai SPI
Membantu penilai membuat keputusan yang tepat dan memfasilitasi penggunaan waktu dengan sebaik-baiknya
3.Pengumpulan data
Data tentang Properti yang Bersangkutan
Data Area Pemasaran
Data tentang properti lain yang setara
4.Analisa data
Analisa Pasar
Studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu
Penawaran dan permintaan dari produk tertentu
Dasar untuk analisa kelayakan
Analisa Manfaat Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Analisa jika HBU seolah kosong dan sedang dikembangkan
Identifikasi pengembangan (penggunaan optimal) dan perbandingan
Dasar penilaian – nilai pada HBU
5.Opini tentang nilai tanah
Mengapa menilai tanah?
Nilai tanah merupakan komponen utama nilai properti
Nilai tanah dan bangunan dapat berubah dengan tingkat perubahan yang berbeda
- Tanah dapat mengalami apresiasi
- Bangunan dapat mengalami depresiasi
Beberapa penugasan mensyaratkan hal tersebut
Diperlukan untuk melakukan pendekatan biaya
Pilihan:
Perbandingan penjualan
Ekstraksi
Alokasi
Pengembangn subdivisi
Sisa Lahan
Kapitalisasi Sewa Tanah
6.Aplikasi pendekatan penilaian
1. Depresiasi Biaya
2. Perbandingan Penjualan
3. Kapitalisasi Pendapatan
7.Rekonsiliasi akhir dan laporan penilaian
Rekonsiliasi Akhir:
– Pemberian pembobotan yang sesuai untuk mengindikasikan nilai
Laporan tentang Nilai yang Ditetapkan
– Penyimpulan data, nilai, dll
…………. Bersambung ke prinsip prinsip penilaian …..
1. SPI 2002 dibuat sebagai jawaban terhadap tuntutan dan kritikan dari semua pihak untuk meningkatkan kualitas profesionalisme Penilai di Indonesia dalam menghadapi tantangan dan perkembangan dalam era globalisasi dan otonomi daerah
2. Acuan minimum (benchmark) adalah International Valuation Standards edisi tahun 1997 dan sedikit IVS 2000
3. Memposisikan dirinya sebagai negara yang memiliki standar penilaian bertaraf internasional (internationally recognised standard) guna membekali Penilai Indonesia dalam mensetarakan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia
4. Diharapkan pada penerbitan edisi berikutnya setelah SPI 2002 (edisi ketiga) sudah mengacu pada buku IVSC 2003 atau buku IVSC edisi yang terakhir
5. Memiliki sifat wajib/mandatory untuk semua bagiannya, yang ditetapkan oleh Asosiasi Penilai Indonesia yang diakui oleh pemerintah dalam keputusan Menteri dari departemen yang terkait
6. SPI 2002 telah ditetapkan pada tanggal 18 Juni 2002 dan efektif berlaku pada tanggal 1 Desember 2002.
Tujuan standar penilaian Indonesia
Mendorong Penilai secara hati-hati menentukan dan memahami kebutuhan Pemberi Tugas
Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten serta pemilihan dasar penilaian yg tepat
Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi profesional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
Memastikan bahwa laporan penilaian tidak mendua dan bersifat komprehensif, serta mudah dimengerti
Memastikan bahwa referensi yang terkandung dalam laporan mengandung informasi yg jelas,akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan
Memberikan guidance mengenai mekanisme praktek penilaian, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan
Tujuan dan proses penilaian
Tujuan penilaian
Studi kelayakan
Aplikasi untuk bidang keuangan
Penetapan pajak atas properti
Transaksi properti
Laporan keuangan
Prospektus investasi
Proses likuidasi
Kompensasi pengambil-alihan
Sengketa hukum atas properti
Asuransi
Kegiatan penilaian
1. Pengumpulan data yang relevan.
2. Pengamatan terhadap properti tersebut dan properti lain yang setara dan lingkungan sekitarnya.
3. Pengorganisasian dan analisa data untuk dapat menghasilkan opini yang tepat atas property
Proses penilaian
Proses penilaian adalah sebuah prosedur sistematis yang digunakan untuk menjawab pertanyaan klien tentang nilai properti yang sebenarnya.
Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasi masalah penilaian dan diakhiri dengan laporan penilaian.
Proses penilaian
1. Perumusan masalah
2. Lingkup kerja
3. Pengumpulan data / deskripsi properti
4. Analisa data
5. Opini tentang nilai tanah
6. Aplikasi untuk melakukan pendekatan kepada nilai
7. Rekonsiliasi semua indikasi nilai / opini akhir tentang nilai
8. Laporan tentang nilai yang telah didefinisikan
1.Perumusan masalah
Identifikasi Client
Penetapan penggunaan penilaian
Hal-hal yang biasanya dicari informasinya oleh client dari laporan yang dibuat :
Harga jual maupun beli
Jumlah pinjaman
Dasar penetapan pajak
Tujuan penilaian (termasuk definisi nilai)
Untuk estimasi beberapa jenis nilai : nilai pasar, nilai selain nilai pasar
Identifikasi tanggal penetapan nilai
Harus ditetapkan karena karakteristik pasar yang sewaktu-waktu dapat berubah
Identifikasi karakteristik properti
Lokasi dan atribut fisik
Daya tarik properti
Asumsi dan kondisi yang membatasi
2.Lingkup kerja
Tetapkan mana yang telah dilakukan dan mana yang belum
Jumlah dan jenis informasi yang diteliti
Analisa yang diterapkan
Ditentukan oleh penilai/analis sesuai dengan keinginan client dan karakteristik permasalahan
Pengungkapan berbagai temuan sesuai SPI
Membantu penilai membuat keputusan yang tepat dan memfasilitasi penggunaan waktu dengan sebaik-baiknya
3.Pengumpulan data
Data tentang Properti yang Bersangkutan
Data Area Pemasaran
Data tentang properti lain yang setara
4.Analisa data
Analisa Pasar
Studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu
Penawaran dan permintaan dari produk tertentu
Dasar untuk analisa kelayakan
Analisa Manfaat Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Analisa jika HBU seolah kosong dan sedang dikembangkan
Identifikasi pengembangan (penggunaan optimal) dan perbandingan
Dasar penilaian – nilai pada HBU
5.Opini tentang nilai tanah
Mengapa menilai tanah?
Nilai tanah merupakan komponen utama nilai properti
Nilai tanah dan bangunan dapat berubah dengan tingkat perubahan yang berbeda
- Tanah dapat mengalami apresiasi
- Bangunan dapat mengalami depresiasi
Beberapa penugasan mensyaratkan hal tersebut
Diperlukan untuk melakukan pendekatan biaya
Pilihan:
Perbandingan penjualan
Ekstraksi
Alokasi
Pengembangn subdivisi
Sisa Lahan
Kapitalisasi Sewa Tanah
6.Aplikasi pendekatan penilaian
1. Depresiasi Biaya
2. Perbandingan Penjualan
3. Kapitalisasi Pendapatan
7.Rekonsiliasi akhir dan laporan penilaian
Rekonsiliasi Akhir:
– Pemberian pembobotan yang sesuai untuk mengindikasikan nilai
Laporan tentang Nilai yang Ditetapkan
– Penyimpulan data, nilai, dll
…………. Bersambung ke prinsip prinsip penilaian …..
Langganan:
Postingan (Atom)
