Google
 

Senin, 07 April 2008

Penilaian (5)

PENDEKATAN DATA PASAR (PERBANDINGAN

Pendahuluan
v Perbandingan adalah dasar bagi SELURUH penilaian
v Perbandingan mensyaratkan penyesuaian
v Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai HARUS diketahui
v Umumnya pembeli HARUS diketahui
Beberapa Metoda Perbandingan
v Overall Adjustment
v Percentage Adjustment
v Subjective Weighting
v Cost Adjustment
v Paired Comparison
v Quality Rating
v Regression Analysis
v Various Variations

Prosedur
Lakukan riset pasar untuk mendapatkan informasi atas transaksi penjualan, listing, dan tawaran untuk membeli atau menjual properti yang setara dalam hal karakteristiknya seperti jenis properti, tanggal jual, ukuran, lokasi dan produktivitas.
Teliti informasi yang ada dengan mengkonfirmasi bahwa data yang didapatkan adalah akurat dan bahwa transaksi yang terrekam mencerminkan keadaan pasar yang sesungguhnya. Verifikasi ini terkadang dapat juga memberi tambahan informasi tentang pasar.
Pilih unit perbandingan yang relevan (misal rupiah per m, rupiah per m2) dan kembangkan analisis perbandingan yang komparatif untuk tiap unit.
Bandingkan penjualan properti pembanding dengan subyek properti menggunakan elemen perbandingan dan sesuaikan harga penjualan yang disesuaikan untuk tiap perbandingan ke subyek properti yang sesuai hilangkan saja
Rekonsilasikan nilai yang berbeda dari perbandingan analisis ke sebuah nilai indikasi atau nilai yang tersusun. Untuk persiapan sebelum dan selama inspeksi.

Kondisi Pasar
Kondisi pasar berubah seiring waktu.
Harga pasar dapat tetap stabil, menurun atau naik antara waktu perbandingan penjualan dan saat sekarang.
Perubahan tingkat harga biasanya dinyatakan dalam persentase perubahan selama selang waktu tertentu- bulan, tahun, dll.
Rate-nya dapat mencerminkan perubahan secara gabungan, rata-rata perubahan atau perubahan agregat per periode.

Penyesuaian waktu menggabungkan dua faktor:
1) perubahan dalam keinginan memiliki properti.
2) perubahan daya beli, inflasi atau deflasi.

Lokasi
Pada saat properti berada dalam wilayah yang relatif sama, lokasi biasanya tidak memiliki dampak berarti terhadap nilainya.
Kedekatan ke kota, lokasi jalan, dan jarak ke sumber pasokan bahan dapat mempengaruhi nilai lokasi.
Lokasi adalah sebuah faktor dalam metode determinasi highest and best use.

Unsur-unsur Perbandingan
Karakteristik properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estate cenderung bervariasi.
Sembilan unsur dasar perbandingan:
1) hak properti yang dinyatakan
2) masalah pembiayaan
3) kondisi penjualan
4) kondisi pasar
5) lokasi
6) karakteristik fisik
7) karakteristik ekonomi
8) manfaat
9) komponen lain

…………… bersambung ke pendekatan biaya ……..

Tidak ada komentar: